La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale dont le mandat est d'améliorer les conditions de logement et de vie partout au Canada. Elle administre la Loi nationale sur l'habitation et joue un rôle central dans le système de logement du pays en fournissant une assurance-prêt hypothécaire, en finançant des logements abordables et en menant des recherches sur le logement. Établie après la Seconde Guerre mondiale pour loger les anciens combattants, la SCHL est devenue l'agence nationale du logement du Canada. Ses activités ont un impact direct sur les acheteurs de maisons, les locataires et la stabilité du marché du logement en général.
Mandat et fonctions principales
La SCHL opère avec un mandat principal d'améliorer l'accès au logement et les conditions de vie des Canadiens. Ses fonctions principales sont divisées en trois grands domaines : fournir des liquidités hypothécaires, contribuer au développement de logements abordables et offrir des conseils indépendants au gouvernement et à l'industrie du logement. En tant qu'agence nationale du logement du Canada, elle administre des programmes fédéraux clés comme l'Incitatif à l'achat d'une première propriété. Elle fournit également des recherches, des données et des analyses de marché approfondies qui éclairent les politiques publiques et les décisions des consommateurs. La gouvernance de la SCHL est dirigée par un conseil d'administration indépendant nommé par le gouvernement du Canada, et elle est directement responsable devant le Parlement par l'entremise du ministre du Logement, de l'Infrastructure et des Collectivités.
Origines historiques et expansion d'après-guerre
Les origines de la SCHL résident dans les besoins urgents en logement créés par la Seconde Guerre mondiale. En 1941, le gouvernement a créé Wartime Housing Limited (WHL) pour construire et gérer des logements locatifs pour les travailleurs de guerre et les anciens combattants. Un rapport consultatif de cette période a mis en lumière un besoin national énorme de logements pour les revenus faibles et modérés. La Loi nationale sur l'habitation a été révisée en 1944 dans le but de promouvoir la construction et d'améliorer les conditions de vie dans la période d'après-guerre. La Central Mortgage and Housing Corporation a été officiellement constituée le 1er janvier 1946, succédant à la WHL et consolidant les programmes fédéraux de logement. Son capital de fondation a été fixé à 25 millions $ CA avec un fonds de réserve autorisé de 5 millions $. La tâche immédiate de la nouvelle société était de s'attaquer aux graves pénuries de logements exacerbées par les soldats démobilisés, les épouses de guerre et le baby-boom. En 1947, la WHL est devenue une filiale de la SCHL, transférant 30 000 maisons à la société pour fournir des logements abordables aux anciens combattants. La même année, la SCHL a repris la Housing Enterprises of Canada Ltd, une société à dividende limité formée par de grandes compagnies d'assurance pour construire des logements locatifs, qui n'avait pas connu de succès financier.
Évolutions clés par décennie
Le rôle et les services de la SCHL ont considérablement évolué depuis sa fondation, s'adaptant aux besoins changeants du Canada en matière de logement à travers des phases distinctes. Dans les années 1950, l'accent est passé de la quantité à la qualité du logement, menant à des projets de rénovation urbaine comme le Regent Park de 1 056 unités à Toronto en 1950 et les Habitations Jeanne-Mance à Montréal. En 1951, la SCHL a mis en œuvre le premier projet fédéral-provincial de logement public avec 140 unités subventionnées à St. John's, à Terre-Neuve. Un changement majeur est survenu en 1954 lorsque la Loi nationale sur l'habitation a été élargie pour permettre aux banques à charte d'émettre des prêts hypothécaires avec l'assurance de la SCHL, exigeant une mise de fonds de 25 %. Les années 1960 ont vu un virage vers la planification municipale et le financement de la rénovation urbaine, et en 1966, la SCHL a construit le premier projet de logement coopératif du Canada à Willow Park, à Winnipeg. Les années 1970 ont introduit des programmes axés sur l'abordabilité, comme le Programme d'accession à la propriété assistée (AHOP) en 1971 et le Programme d'aide à la remise en état des logements (RRAP) en 1974. La société a changé son nom de Central Mortgage and Housing Corporation pour Canada Mortgage and Housing Corporation en 1979. Les années 1980 et 1990 ont amené un retrait fédéral du financement direct des projets de logement public, mais aussi des innovations comme les titres hypothécaires adossés à des créances en 1986 et un système de souscription automatisé appelé « emili » en 1996. Un changement de politique majeur en 1999 a permis une mise de fonds minimale de seulement 5 %, une règle qui avait été testée depuis 1992. Les introductions de programmes et les jalons significatifs de la SCHL comprennent :
- 1946 : Construction de la Ferme Benny à Montréal, l'un des premiers développements de logements subventionnés du Canada.
- 1954 : Introduction de l'assurance-prêt hypothécaire pour les banques.
- 1967 : Premier projet international, construction de 137 maisons à Harlow, en Angleterre, et financement du complexe d'habitation Habitat pour l'Expo 67.
- 1971 : Lancement du Programme d'accession à la propriété assistée (AHOP) et du Programme d'aide au chauffage d'hiver pour les réparations de logements autochtones.
- 1974 : Introduction du Programme d'aide à la remise en état des logements (RRAP).
- 1986 : Introduction des titres hypothécaires adossés à des créances.
- 1999 : Finalisation de la règle de la mise de fonds minimale de 5 %.
- 2001 : Introduction des obligations hypothécaires du Canada.
- 2005 : Introduction d'un « remboursement vert » de 10 % sur les primes d'assurance pour les maisons écoénergétiques.
- 2019 : Lancement du programme de participation au capital de l'Incitatif à l'achat d'une première propriété (IAPP).
Dans les années 2000, l'itinérance, le logement assisté et le logement autochtone ont gagné en importance. Un programme fédéral-provincial de logement abordable a débuté en 2003 avec 1 milliard $ de dépenses fédérales. Dans le cadre du budget fédéral de 2016, le gouvernement du Canada a annoncé plusieurs initiatives que la SCHL serait chargée de mettre en œuvre. Celles-ci comprenaient un total de 1,4 milliard $ sur deux ans pour des mesures de logement abordable.
Assurance-prêt hypothécaire et rôle sur le marché
L'assurance-prêt hypothécaire de la SCHL est une composante fondamentale de sa fonction, conçue pour protéger les prêteurs contre le défaut de paiement des emprunteurs et pour faciliter l'accès à la propriété. En assumant ce risque, la SCHL permet aux prêteurs d'offrir des hypothèques avec des mises de fonds plus faibles et des taux d'intérêt concurrentiels. La prime d'assurance est payée par l'emprunteur, généralement ajoutée au montant de l'hypothèque. En 1954, la SCHL a commencé à assurer des hypothèques avec une exigence de mise de fonds de 25 %, un seuil qui a été abaissé au fil du temps. La société joue également un rôle critique en fournissant des liquidités au marché hypothécaire grâce à des instruments comme les obligations hypothécaires du Canada, introduites en 2001, qui aident à assurer un approvisionnement en financement à faible coût pour les prêteurs. Les normes de souscription et les politiques de gestion des risques de la SCHL sont des facteurs importants pour maintenir la stabilité du système de financement du logement au Canada. Dans le cadre de ses mécanismes d'assurance, les emprunteurs à faible risque paient des primes d'assurance pour emprunter avec de petites mises de fonds, et si un emprunteur fait défaut, le prêteur est remboursé par le gouvernement par l'entremise de la SCHL.
Programmes de logement abordable et initiatives récentes
Au-delà de l'assurance hypothécaire, la SCHL est essentielle pour financer et soutenir le logement abordable partout au Canada. Cela comprend le logement social, l'aide au loyer et des programmes ciblant des besoins spécifiques. Un important programme fédéral-provincial de logement abordable a débuté en 2003 avec un investissement fédéral de 1 milliard $ visant à créer environ 23 500 unités. Le budget fédéral de 2016 a annoncé plus de 1,4 milliard $ en initiatives livrées par la SCHL pour le logement abordable sur deux ans, ciblant la construction neuve, les rénovations et les suppléments de loyer pour plus de 100 000 ménages. Des allocations spécifiques comprenaient 200,7 millions $ pour le logement des aînés et 89,9 millions $ pour les refuges pour victimes de violence familiale. Le budget a également prévu jusqu'à 500 millions $ par année pendant cinq ans en prêts à faible coût aux promoteurs pour de nouveaux projets de logements locatifs abordables et a établi un Fonds d'innovation pour le logement locatif abordable de 208,3 millions $. En 2019, l'Incitatif à l'achat d'une première propriété a été lancé en tant qu'hypothèque à participation au capital, où la SCHL fournit 5 % ou 10 % du prix d'achat aux acheteurs admissibles pour la première fois, soutenu par une allocation initiale de 1,25 milliard $. Les domaines d'intérêt récents incluent également la réponse aux besoins urgents en logement dans les communautés nordiques, inuites et des réserves, avec des financements spécifiques tels que 177,7 millions $ sur deux ans pour le Nord et 137,7 millions $ sur deux ans pour les rénovations de logements dans les réserves.
Recherche, données et analyse de marché
La SCHL sert de source faisant autorité pour les données, la recherche et l'analyse du marché du logement au Canada, fournissant des informations impartiales qui éclairent les politiques, l'industrie et le public. La société publie des rapports réguliers sur les marchés locatifs, les mises en chantier et les prix des maisons, qui sont essentiels pour comprendre les tendances nationales et régionales. Son Rapport annuel sur le marché locatif offre une analyse détaillée des taux d'inoccupation et des loyers dans les grandes villes. La recherche de la SCHL explore également des questions plus larges comme les écarts d'offre de logements, les défis d'abordabilité et les facteurs économiques influençant le marché hypothécaire. Les données de la société aident à alimenter la conversation nationale sur le logement et soutiennent la prise de décision éclairée par tous les niveaux de gouvernement, les institutions financières et les Canadiens planifiant leur avenir en matière de logement. Le Centre canadien d'information sur l'habitation (CCIH), établi en 1979, fonctionne comme la plus grande bibliothèque sur le logement au Canada, soutenant cette fonction de recherche.
Envergure financière et impact sur le marché
La SCHL est la plus grande société d'État du Canada en termes d'actifs, reflétant son vaste rôle dans le système de financement du logement. Au deuxième trimestre de 2021, son actif total s'élevait à 295 milliards $ CA. Cette envergure financière souligne l'exposition significative de la société au marché du logement canadien à travers son portefeuille d'assurance et ses activités de prêt. Le tableau ci-dessous montre les allocations budgétaires clés pour les initiatives de logement annoncées dans le budget fédéral de 2016, qui ont été livrées par l'entremise de la SCHL.
| Focus de l'initiative | Allocation de financement | Impact prévu |
|---|---|---|
| Logement abordable (général) | 1,4 milliard $ sur deux ans | Bénéficier à plus de 100 000 ménages |
| Logement pour aînés | 200,7 millions $ | Améliorer les conditions pour plus de 5 000 ménages à faible revenu |
| Refuges pour violence familiale | 89,9 millions $ | Construire/rénover plus de 3 000 places |
| Rénovations de logements sociaux | 573,9 millions $ | Rénover les logements sociaux existants |
| Fonds d'innovation pour le logement locatif abordable | 208,3 millions $ sur cinq ans | Tester des modèles d'affaires innovants en matière de logement |
| Logement nordique et inuit | 177,7 millions $ sur deux ans | Répondre aux besoins urgents en logement dans le Nord |
| Logement dans les réserves | 137,7 millions $ sur deux ans | Rénovation et modernisation des logements existants |
| Stages pour jeunes (Autochtones) | 5 millions $ (2016 à 2017) | Soutenir des stages pour jusqu'à 625 jeunes Autochtones |
La SCHL agit comme l'agence nationale du logement du Canada et administre les programmes fédéraux de logement. Elle opère avec un mandat principal de fournir des liquidités hypothécaires et d'aider à établir le développement de logements abordables. L'agence est directement responsable devant le Parlement par l'entremise du ministre du Logement, de l'Infrastructure et des Collectivités. La SCHL est la plus grande société d'État en termes d'actifs, avec 295 milliards $ CA d'actifs au deuxième trimestre de 2021.
Débats, risques et défis contemporains
Le rôle central de la SCHL dans le financement du logement en fait un sujet de débat permanent concernant son influence sur la stabilité du marché et l'abordabilité. Une préoccupation principale est la concentration des risques, car la société assure un large portefeuille d'hypothèques à ratio élevé, la rendant vulnérable à une correction du marché du logement à l'échelle nationale. En 2020, au début de la pandémie de COVID-19, le PDG de l'époque, Evan Siddall, a averti que le soutien à l'accession à la propriété ne pouvait pas être illimité, et la SCHL a par la suite resserré les qualifications pour l'assurance hypothécaire. Les critiques soutiennent parfois que l'assurance hypothécaire de la SCHL, en rendant les prêts à faible mise de fonds largement disponibles, peut contribuer à des niveaux d'endettement des ménages plus élevés et gonfler les prix des logements. D'autres soutiennent qu'il s'agit d'un outil essentiel pour l'accessibilité. Le mandat de la société a également été remis en question, équilibrant son accent sur le logement marchand, qui sert 95 % des Canadiens, avec ses responsabilités pour le logement non marchand et social. La nécessité de combler l'écart d'offre de logements au Canada, estimé à jusqu'à 238 000 logements par année, reste un défi formidable pour les décideurs politiques et pour la SCHL en tant qu'agence de mise en œuvre clé. Les projets historiques ont également fait face à des critiques, comme les efforts de rénovation urbaine dans le Hogan's Alley de Vancouver qui ont conduit au déplacement de la communauté noire canadienne là-bas d'ici 1970.
Questions fréquentes
Que signifie l'acronyme SCHL ?
SCHL signifie Société canadienne d'hypothèques et de logement, connue en anglais sous le nom de Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC). C'est la société d'État fédérale du Canada responsable d'administrer la Loi nationale sur l'habitation avec le mandat d'améliorer les conditions de logement et de vie. Établie à l'origine après la Seconde Guerre mondiale pour aider les anciens combattants à trouver un logement, elle a depuis élargi son mandat pour améliorer l'accès au logement en général. En tant qu'agence nationale du logement du Canada, elle opère comme la plus grande société d'État par actifs, avec 295 milliards $ CA d'actifs au deuxième trimestre de 2021. Sa gouvernance est dirigée par un conseil nommé par le gouvernement du Canada, et elle est responsable devant le Parlement par l'entremise du ministre du Logement, de l'Infrastructure et des Collectivités.
Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire de la SCHL ?
Elle a été introduite en 1954 lorsque la Loi nationale sur l'habitation a été élargie pour permettre aux banques à charte d'entrer dans le domaine du prêt, la SCHL souscrivant les risques hypothécaires. Cette assurance rend l'accession à la propriété plus accessible en permettant aux prêteurs d'offrir des hypothèques avec des mises de fonds plus petites. Les emprunteurs à faible risque paient des primes d'assurance pour emprunter avec de petites mises de fonds dans le cadre des mécanismes de prêt et d'assurance de la SCHL. Le système garantit que si un emprunteur fait défaut, la banque prêteuse est remboursée par le gouvernement, stabilisant ainsi le marché hypothécaire.
Qu'est-ce que l'Incitatif à l'achat d'une première propriété ?
L'Incitatif à l'achat d'une première propriété (IAPP) est un programme d'hypothèque à participation au capital administré par la SCHL, annoncé dans le budget fédéral de 2019. Il aide les acheteurs d'une première maison en fournissant jusqu'à 5 % du prix d'achat pour une maison d'occasion et jusqu'à 10 % pour une maison nouvellement construite. Cet incitatif n'est pas un prêt mais une participation au capital, ce qui signifie que la SCHL partage le gain ou la perte de la valeur de la propriété lors de sa vente éventuelle. Le programme a été initialement introduit sur une période de quatre ans et a reçu une allocation de 1,25 milliard $. Son objectif est d'aider les participants admissibles à réaliser le rêve de devenir propriétaire en réduisant leurs paiements hypothécaires mensuels sans augmenter leur mise de fonds.
Comment la SCHL aide-t-elle avec le logement abordable ?
La SCHL aide au logement abordable en administrant des programmes et du financement fédéraux visant à augmenter l'offre et à améliorer les conditions. Par exemple, suite au budget de 2016, la SCHL a livré des initiatives totalisant 1,4 milliard $ sur deux ans pour soutenir la construction de nouveaux logements abordables, les rénovations, les suppléments de loyer et des mesures pour une vie autonome sécuritaire, bénéficiant à plus de 100 000 ménages. Elle fournit également des prêts à faible coût aux municipalités et aux promoteurs pour des projets de logements locatifs abordables. Historiquement, la SCHL a géré des programmes spécifiques comme le Programme d'aide à la remise en état des logements (RRAP), introduit en 1974, pour réparer les maisons insalubres à un niveau minimum de santé et de sécurité. De plus, la SCHL administre depuis longtemps des programmes fédéraux-provinciaux de logement public, les coûts étant partagés entre les gouvernements fédéral et provinciaux.
Comment s'appelait la SCHL à l'origine ?
La SCHL s'appelait à l'origine la Central Mortgage and Housing Corporation lorsqu'elle a été constituée par une loi du Parlement en décembre 1945, entrant en vigueur le 1er janvier 1946. Elle a été créée comme successeur de Wartime Housing Limited pour consolider les programmes fédéraux de logement et répondre aux pénuries urgentes de logements d'après-guerre pour les anciens combattants et leurs familles. Son but fondateur était d'administrer la Loi nationale sur l'habitation de 1944 et de fournir des facilités pour le réescompte des hypothèques. La société a construit des développements de logements subventionnés précoces comme la Ferme Benny à Montréal en 1946. Le nom a été officiellement changé pour Canada Mortgage and Housing Corporation en 1979.
La SCHL fournit-elle des données sur le marché du logement ?
Oui, la SCHL est une source primaire de données, de recherches et d'analyses impartiales sur le marché du logement au Canada. Elle fournit des recherches et des analyses approfondies qui éclairent la conversation nationale sur le logement, aidant le public et les décideurs à prendre des décisions éclairées. En tant qu'autorité canadienne en matière de logement, la SCHL explore et publie des données sur les tendances du marché, les mises en chantier et l'abordabilité. Elle a également établi le Centre canadien d'information sur l'habitation (CCIH) en 1979, qui est la plus grande bibliothèque sur le logement au Canada. Ce rôle de chef de file intellectuel comprend la publication de rapports comme le Rapport annuel sur le marché locatif et l'analyse de tendances telles que les écarts d'offre de logements pour soutenir la stabilité à long terme du système de logement.
Sources et lectures complémentaires
- Canada Mortgage and Housing Corporation (Wikipedia) en.wikipedia.org
- CMHC: Canada Mortgage and Housing Corporation cmhc-schl.gc.ca
Cet article explique le fonctionnement des choses et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les règles, plafonds et taux changent, vérifiez donc les chiffres à jour auprès de l'Agence du revenu du Canada, de votre province ou de votre institution financière avant d'agir.