La taxe sur les logements vacants de Toronto est un impôt municipal annuel prélevé sur les propriétés résidentielles qui sont inoccupées pendant plus de six mois au cours d'une année civile. Le taux d'imposition est de 3 % de la valeur actuelle imposable de la propriété, ce qui représente une augmentation significative par rapport au taux initial de 1 %. Chaque propriétaire d'une propriété résidentielle à Toronto doit produire une déclaration annuelle sur le statut d'occupation, même s'il habite le logement. Le défaut de déclaration entraîne la présomption que le logement est vacant et l'imposition. La taxe vise à augmenter l'offre de logements en encourageant les propriétaires à louer ou à vendre leurs propriétés vacantes, et les revenus sont destinés à des initiatives de logement abordable.
Qu'est-ce que la taxe sur les logements vacants de Toronto et qui doit déclarer
La taxe sur les logements vacants de Toronto est un impôt municipal distinct des impôts fédéraux comme la taxe sur les logements sous-utilisés. Elle s'applique aux propriétés résidentières situées dans la ville de Toronto qui sont vacantes pendant plus de six mois, ou 184 jours, au cours d'une année civile. La taxe a été introduite dans le cadre du Plan d'action LogementTO 2020-2030 dans le but de décourager la spéculation immobilière et d'augmenter l'offre de logements. Chaque propriétaire d'une propriété résidentielle à Toronto est légalement tenu de produire une déclaration annuelle sur le statut d'occupation de la propriété pour l'année précédente. Cette exigence s'applique universellement, que le propriétaire habite la propriété, la loue ou la laisse vacante. La déclaration est le principal mécanisme utilisé par la Ville pour déterminer l'obligation fiscale, et elle doit être produite même si le propriétaire croit qu'une exemption s'applique. La période de déclaration s'ouvre chaque novembre, et la date limite pour la soumettre est le 30 avril de l'année suivante. Par exemple, la déclaration pour l'année d'occupation 2025 était due d'ici le 30 avril 2026.
Calcul de la taxe et changements récents du taux
La taxe sur les logements vacants est calculée en pourcentage de la valeur actuelle imposable de la propriété, qui est la valeur estimée déterminée par la Société d'évaluation foncière des municipalités à des fins de taxe foncière. Le taux d'imposition n'est pas resté statique depuis le début du programme. Lorsque la taxe a été lancée pour l'année d'imposition 2022, le taux était fixé à 1 % de la VAI. Ce taux a été triplé à 3 % à compter de l'année d'imposition 2024, et il demeure à 3 % pour l'année d'imposition 2025. Ce changement représente une augmentation financière significative pour les propriétaires touchés. Pour une propriété d'une VAI de 1 000 000 $, la responsabilité fiscale annuelle est passée de 10 000 $ à 30 000 $. Pour une propriété évaluée à 1 500 000 $, la taxe est de 45 000 $ annuellement. La taxe est prélevée en plus des taxes foncières municipales régulières et constitue une charge sur la propriété, ce qui signifie que tout montant impayé devient la responsabilité du nouvel acquéreur si la propriété est vendue.
Dates clés et processus de déclaration obligatoire
Le programme de la taxe sur les logements vacants fonctionne selon un calendrier annuel strict que tous les propriétaires doivent suivre. La fenêtre de déclaration pour indiquer le statut d'occupation d'une propriété pour l'année civile précédente s'ouvre chaque novembre. La date limite absolue pour soumettre cette déclaration est le 30 avril de l'année suivante. Par exemple, la déclaration pour l'occupation en 2025 était due d'ici le 30 avril 2026. Après la date limite de déclaration, la Ville traite l'information et émet des avis de cotisation de la taxe sur les logements vacants en juin aux propriétaires des propriétés jugées vacantes. La taxe elle-même est ensuite payable en trois versements égaux plus tard dans l'année. Pour l'année d'imposition 2025, les versements étaient dus les 15 septembre, 15 octobre et 16 novembre 2026. La déclaration doit être produite par le propriétaire de la propriété ou un représentant autorisé agissant en son nom. Pour produire la déclaration, vous avez besoin de votre numéro de rôle d'évaluation à 21 chiffres et de votre numéro de client, qui se trouvent sur votre compte de taxe foncière, votre relevé de compte ou un avis de la taxe sur les logements vacants. La déclaration peut être soumise en ligne via le portail de la Ville ou via un formulaire papier soumis par la poste ou en personne. Si aucune déclaration n'est reçue d'ici le 30 avril, la Ville présumera que la propriété était vacante pour cette année et émettra automatiquement un compte de taxe, sans autre avertissement.
Les conséquences de manquer la déclaration ou de fournir de fausses informations sont graves et incluent les points clés suivants. Le défaut de soumettre une déclaration d'ici la date limite entraîne la présomption automatique que la propriété est vacante, déclenchant la cotisation complète de la taxe à 3 %. Il n'y a pas de simple frais de déclaration tardive. La pénalité est la taxe elle-même. Faire une fausse déclaration concernant le statut d'occupation, ou omettre de fournir les informations demandées lors d'une vérification, peut entraîner une amende pouvant atteindre 10 000 $ en plus de la taxe due. La Ville effectue des vérifications sur les déclarations, et à partir de 2026, elle a l'autorité de vérifier les déclarations produites pour les années d'imposition 2023 et 2024. Les propriétaires sont légalement tenus de conserver tous les dossiers et documents relatifs à l'occupation de la propriété ou à toute exemption réclamée pendant une période d'au moins trois ans pour appuyer leur déclaration en cas de vérification.
Exemptions de la taxe sur les logements vacants
Une propriété résidentielle physiquement vacante pendant plus de six mois peut tout de même être exemptée de la taxe si elle répond à des critères spécifiques énoncés par la Ville. Il est crucial de comprendre que les exemptions ne sont pas accordées automatiquement. Le propriétaire de la propriété doit activement déclarer le statut de la propriété et réclamer l'exemption applicable, et il doit être prêt à fournir une documentation justificative si demandée. L'exemption de résidence principale est la plus courante. Une propriété est exemptée si elle est la résidence principale du propriétaire pendant au moins six mois de l'année. Ce statut est maintenu même si le propriétaire est temporairement absent pour des raisons telles que des voyages, du travail ou des soins médicaux, y compris les « snowbirds » qui passent beaucoup de temps à l'extérieur du Canada. Un propriétaire ne peut désigner qu'une seule propriété comme sa résidence principale pour l'année d'imposition. D'autres exemptions s'appliquent dans des circonstances spécifiques où la vacance est due à certains événements de vie ou nécessités pratiques.
- Résidence principale : La propriété sert de résidence principale au propriétaire.
- Décès d'un propriétaire : La vacance suit le décès d'un propriétaire inscrit.
- Travaux de réparation ou de rénovation : La propriété est vacante en raison de travaux majeurs de réparation ou de rénovation, à condition que les permis aient été obtenus si requis et que les travaux soient en cours.
- Transfert de propriété légale : La propriété a été vendue au cours de l'année.
- Occupation pour emploi à temps plein : Le propriétaire est tenu de vivre ailleurs pour le travail.
- Ordonnance judiciaire : L'occupation est empêchée par une ordonnance judiciaire.
- Hospitalisation ou soins de longue durée : Le propriétaire se trouve dans un hôpital, un centre de soins de longue durée ou un établissement de soins de soutien.
Pour toute exemption réclamée, les propriétaires doivent conserver la documentation pertinente pour la période obligatoire de conservation des dossiers de trois ans. Cette documentation peut inclure une preuve de résidence principale, des copies de permis de construction, des certificats de décès ou des conventions de vente. Si la Ville sélectionne une propriété pour vérification, le propriétaire sera contacté par la poste et dispose de 60 jours pour soumettre les documents justificatifs demandés via un portail en ligne sécurisé. Le propriétaire ne doit soumettre que des copies des informations demandées. Les documents originaux fournis peuvent être conservés par la Ville conformément au Code municipal de Toronto.
Contester une cotisation fiscale et processus d'appel
Si un propriétaire reçoit un avis de cotisation de la taxe sur les logements vacants et n'est pas d'accord avec la détermination de la Ville selon laquelle la propriété était vacante, il dispose d'un processus formel pour contester la facture. La première étape consiste à soumettre un avis de plainte à la Ville. La date limite pour contester une facture pour une année d'imposition donnée est spécifique. Pour l'année d'imposition 2025, la date limite pour déposer un avis de plainte est le 31 décembre 2026. Si la facture contestée est un avis de cotisation supplémentaire résultant d'une vérification, l'avis de plainte doit être soumis dans les 90 jours suivant la date indiquée sur cette facture. Une fois qu'un avis de plainte est déposé, la Ville examinera le cas. Si le propriétaire n'est pas d'accord avec la décision indiquée dans l'avis de plainte résultant, il peut déposer un appel supplémentaire. Cet appel doit être soumis dans les 90 jours suivant la date de la décision de la Ville sur la plainte initiale. L'appel est entendu par écrit par le trésorier adjoint de la Ville, qui agit comme autorité d'appel. Une audience écrite signifie qu'il n'y a pas de rencontre en personne. Le propriétaire doit soumettre tous les documents et preuves requis pour appuyer son cas par écrit. Une fois qu'une demande d'appel est reçue, l'audience écrite est prévue pour avoir lieu dans les 90 jours, et une lettre de décision est émise dans les 30 jours suivant la prise de décision. La décision de l'autorité d'appel est finale et ne peut faire l'objet d'un autre appel au sein du système municipal.
Ventes de propriétés, vérifications et exigences de conformité
Lorsqu'une propriété assujettie à la taxe sur les logements vacants est vendue, la responsabilité de la taxe dépend du moment de la vente. La taxe sur les logements vacants constitue une charge sur la propriété, donc toute taxe impayée devient la responsabilité légale du nouvel acquéreur lors de l'achat. Le vendeur est responsable de soumettre la déclaration sur le statut d'occupation pour la partie de l'année où il a possédé la propriété et doit fournir à l'acheteur une déclaration statutaire concernant le statut d'occupation de la propriété. L'acheteur doit ensuite produire sa propre déclaration pour la propriété l'année suivante. Typiquement, l'acheteur pourra bénéficier d'une exemption en vertu de la règle du « transfert de propriété légale » pour l'année d'achat si la propriété est vacante. La Ville dispose d'un programme de vérification actif pour assurer la conformité. Si une propriété est sélectionnée pour vérification, le propriétaire sera contacté par la poste et pourra être tenu de soumettre des informations et des preuves supplémentaires pour appuyer son statut d'occupation déclaré ou sa demande d'exemption. Les propriétaires disposent de 60 jours à partir de la date de la lettre de vérification pour soumettre la documentation demandée via le portail sécurisé de la Ville. Il est important de ne soumettre que des copies des documents demandés, car les documents originaux fournis peuvent être conservés par la Ville. Une fois la vérification terminée, le propriétaire est informé par la poste du résultat. Si la vérification détermine que la propriété était vacante, un avis de cotisation supplémentaire de la taxe sur les logements vacants sera émis, qui peut lui-même être contesté via le processus d'avis de plainte.
Comment la taxe sur les logements vacants diffère des autres taxes sur le logement
Il est important pour les propriétaires de distinguer la taxe sur les logements vacants de Toronto des autres taxes liées au logement au Canada, car il s'agit de régimes distincts avec des règles différentes. La TLV de Toronto est un impôt municipal administré uniquement par la Ville de Toronto. Elle s'applique largement à tous les propriétaires de propriétés résidentielles à Toronto, quel que soit leur statut de citoyenneté ou de résidence. Son seul déclencheur est qu'une propriété soit vacante pendant plus de six mois dans une année. En revanche, la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés est administrée par l'Agence du revenu du Canada et s'applique aux propriétés résidentielles partout au Canada détenues par des particuliers non-résidents non canadiens et certaines sociétés canadiennes. La TLSU a ses propres exigences de déclaration, exemptions et calcul de l'impôt, qui sont entièrement distincts de la TLV de Toronto. De plus, les taxes sur les logements vacants de l'Ontario, y compris celle de Toronto, diffèrent de la taxe sur la spéculation et la vacance de la Colombie-Britannique dans leur structure et leur application. Les taxes de l'Ontario s'appliquent largement aux propriétaires avec moins de mesures de soulagement, tandis que la TSV de la C.-B. a des exclusions spécifiques pour les citoyens canadiens et les résidents permanents. Un propriétaire à Toronto peut être tenu de se conformer à la fois à la TLV municipale et à la TLSU fédérale s'il est assujetti aux deux, ce qui signifie qu'il doit produire deux déclarations distinctes à deux organismes gouvernementaux différents.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si j'oublie de produire ma déclaration de taxe sur les logements vacants ?
Si vous ne soumettez pas votre déclaration annuelle d'occupation d'ici la date limite du 30 avril, la Ville de Toronto présumera automatiquement que votre propriété était vacante pour cette année d'imposition. Cela déclenche une cotisation de la taxe sur les logements vacants au taux plein de 3 % de la valeur actuelle imposable de votre propriété. Vous recevrez un compte de taxe, et il n'y a pas d'option automatique de déclaration tardive pour simplement corriger l'omission sans pénalité. La pénalité est la taxe elle-même. Vous devriez alors suivre le processus formel de contestation en déposant un avis de plainte pour prouver que la propriété était réellement occupée.
Je suis un « snowbird » et je vis dans ma maison de Toronto seulement 5 mois par année. Est-ce que je dois la taxe ?
Pas nécessairement, si la propriété de Toronto demeure votre résidence principale. L'exemption de résidence principale s'applique si la propriété est votre domicile principal, même si vous êtes temporairement absent pour des voyages, du travail ou d'autres raisons comme être un « snowbird ». Vous déclareriez la propriété comme occupée (comme votre résidence principale) sur votre déclaration annuelle. La clé est que vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale pour l'année d'imposition. Vous devez conserver et être prêt à fournir une documentation, comme du courrier gouvernemental ou des factures de services publics, vous liant à cette adresse comme résidence principale.
Ma propriété était vacante parce qu'elle était en rénovation. Est-elle exemptée ?
Oui, une propriété vacante en raison de travaux majeurs de réparation ou de rénovation peut être exemptée de la taxe sur les logements vacants. Pour être admissible, vous devez déclarer la propriété comme vacante mais réclamer l'exemption. Vous devriez être prêt à fournir une documentation justificative en cas de vérification, telle que des copies de permis de construction liés aux travaux et des preuves que les rénovations étaient activement en cours pendant la période de vacance. L'exemption n'est pas automatique, vous devez donc activement la réclamer sur votre déclaration.
Comment la taxe sur les logements vacants diffère-t-elle de la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés ?
La taxe sur les logements vacants de Toronto est un impôt municipal géré par la Ville de Toronto qui s'applique à toutes les propriétés résidentielles à Toronto laissées vacantes pendant plus de six mois. La taxe fédérale sur les logements sous-utilisés est administrée par l'Agence du revenu du Canada et s'applique à l'échelle nationale aux propriétés résidentielles détenues par des particuliers non-résidents non canadiens et certaines sociétés canadiennes. Elles ont des formulaires de déclaration, des dates limites, des taux d'imposition et des critères d'exemption distincts. Un propriétaire à Toronto peut avoir besoin de se conformer aux deux taxes s'il relève des deux ensembles de règles.
Quels documents dois-je conserver pour la taxe sur les logements vacants ?
Vous êtes tenu de conserver tous les dossiers et documents relatifs à l'occupation de votre propriété résidentielle ou à toute exemption réclamée pendant une période d'au moins trois ans. Cela inclut des documents comme une preuve de résidence principale, des conventions de location, des certificats de décès, des permis de construction ou des conventions de vente. Ces dossiers doivent être disponibles pour soumission si votre propriété est sélectionnée pour vérification par la Ville. La documentation justificative doit être pertinente pour l'année d'imposition applicable.
Puis-je contester une facture de taxe sur les logements vacants ?
Oui, vous pouvez contester une facture de taxe sur les logements vacants en soumettant un avis de plainte à la Ville. Pour un avis de cotisation standard, il y a une date limite fixe, comme le 31 décembre 2026 pour l'année d'imposition 2025. Si vous n'êtes pas d'accord avec la décision de la Ville sur votre plainte, vous pouvez déposer un appel supplémentaire dans les 90 jours suivant cette décision. L'appel est une audience écrite menée par le trésorier adjoint de la Ville, dont la décision est finale.
Sources et lectures complémentaires
- Vacant Home Tax toronto.ca
- A Tax Lawyer's Guide to the Toronto Vacant Home Tax taxpage.com
- What You Need to Know About the Toronto Vacant Home ... sbpartners.ca
- Toronto Vacant Home Tax Calculator 2026 wowa.ca
- What you should know about the Toronto Vacant Home Tax ownright.com
Cet article explique le fonctionnement des choses et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les règles, plafonds et taux changent, vérifiez donc les chiffres à jour auprès de l'Agence du revenu du Canada, de votre province ou de votre institution financière avant d'agir.