Le cosignature est un arrangement financier par lequel une personne, appelée cosignataire, accepte d'assumer l'entière responsabilité légale d'un prêt conjointement avec l'emprunteur principal. Au Canada, cette pratique est couramment utilisée pour aider les emprunteurs qui n'ont pas un revenu suffisant, un historique de crédit ou une cote de crédit assez solide pour obtenir un financement par eux-mêmes. Elle est particulièrement répandue sur le marché hypothécaire, où les parents cosignent souvent pour aider leurs enfants adultes à devenir propriétaires. Bien que la cosignature puisse permettre d'obtenir du crédit, elle comporte des risques financiers et des obligations légaux importants pour les deux parties impliquées.
Ce que signifie être cosignataire et comment ça fonctionne
La cosignature se produit lorsqu'un prêteur exige qu'un tiers signe un contrat de prêt conjointement avec le demandeur principal parce que ce dernier ne répond pas seul aux critères de prêt. Le cosignataire devient un débiteur conjoint, ce qui signifie qu'il partage une responsabilité légale égale et totale pour le remboursement de la totalité du montant du prêt. Si l'emprunteur principal manque un paiement ou fait défaut, le prêteur peut exiger immédiatement le paiement du cosignataire sans avoir d'abord à le réclamer à l'emprunteur. Cet arrangement est fondamentalement une promesse du cosignataire d'assumer l'obligation de la dette si l'emprunteur ne s'en acquitte pas. Les prêteurs utilisent des cosignataires pour atténuer le risque, ce qui leur permet d'approuver des prêts pour des personnes qui seraient autrement refusées en raison d'un historique de crédit insuffisant, d'un faible revenu ou d'un endettement existant élevé. Au Canada, il s'agit d'un contrat formel, et le prêt apparaît sur les rapports de crédit de l'emprunteur et du cosignataire, affectant leurs profils financiers respectifs. La cote de crédit du cosignataire doit être suffisamment solide pour que le prêt soit approuvé sur cette base seule, c'est pourquoi les prêteurs exigent généralement que les cosignataires aient un bon crédit et une stabilité financière avérée.
Cosignataire versus garant et coemprunteur
Bien que les termes soient parfois utilisés de manière interchangeable, cosignataire, garant et coemprunteur représentent des rôles légaux distincts dans le prêt au Canada. Un coemprunteur fait la demande de prêt conjointement avec l'emprunteur principal dès le départ, généralement pour acheter un actif ensemble, comme une maison. Les coemprunteurs partagent la responsabilité de la dette et sont presque toujours inscrits conjointement sur le titre de propriété, ce qui leur confère un droit de propriété. Il s'agit d'un arrangement courant pour les conjoints ou les membres de la famille qui achètent une propriété ensemble. Un cosignataire accepte également d'être pleinement responsable de la dette du prêt, mais il peut être ou non inscrit sur le titre de propriété. Son rôle principal est de renforcer la demande avec son revenu et son crédit pour aider l'emprunteur principal à se qualifier. Les parents agissent souvent comme cosignataires pour leurs enfants adultes. Un garant fournit une promesse de payer la dette seulement si l'emprunteur principal fait défaut. Le prêteur doit d'abord exiger le paiement de l'emprunteur avant de le réclamer au garant. Contrairement à un coemprunteur, un garant n'a généralement aucun droit de propriété sur l'actif acheté. Les prêteurs préfèrent souvent un cosignataire à un garant lorsque des revenus supplémentaires sont spécifiquement nécessaires pour atteindre les seuils de qualification, comme le ratio d'endettement brut. Pour des produits spécifiques comme les marges de crédit étudiantes ou les cartes de crédit, un garant peut cosigner, mais pour d'autres financements comme les hypothèques ou les prêts personnels, un coemprunteur est requis.
Raisons courantes de nécessiter un cosignataire au Canada
Les prêteurs au Canada ont des normes de souscription strictes, et un cosignataire est le plus souvent demandé lorsqu'un emprunteur ne peut pas répondre à ces exigences par lui-même. Le besoin découle généralement de limitations de revenu, d'historique de crédit ou de niveaux d'endettement existant. Les jeunes adultes, comme les diplômés récents ou les acheteurs d'une première propriété, peuvent avoir un revenu stable mais manquer de l'historique de crédit étendu que les prêteurs exigent. Les personnes ayant subi une faillite, une proposition de consommateur ou un historique de paiements en retard peuvent avoir une cote de crédit endommagée qui les disqualifie. Les nouveaux arrivants au Canada sont souvent confrontés à des défis car ils n'ont pas d'historique de crédit canadien établi. De plus, les obligations de dette existantes d'un emprunteur peuvent faire monter son ratio d'endettement total au-dessus de la limite maximale autorisée par le prêteur. Dans le contexte hypothécaire, l'échec au test de résistance hypothécaire fédéral, qui exige une qualification au taux le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel plus 2 %, est une autre raison courante. En ajoutant un cosignataire avec des finances solides, le revenu et le profil de crédit combinés du ménage peuvent satisfaire l'évaluation du risque du prêteur. Le prêteur prendra en compte le revenu, les obligations de dette et le profil de crédit du cosignataire ainsi que ceux de l'emprunteur pour déterminer l'approbation et le montant du prêt.
Risques et responsabilités pour le cosignataire
La cosignature est un engagement financier sérieux comportant des risques substantiels. Le cosignataire devient légalement obligé pour la totalité du montant du prêt, et non pas seulement une partie. Cette dette est incluse dans les propres ratios d'endettement du cosignataire, ce qui peut limiter sévèrement sa capacité à se qualifier pour d'autres crédits, comme un prêt auto, une marge de crédit ou même sa propre hypothèque. Si l'emprunteur principal manque un paiement, cela affecte négativement la cote de crédit et l'historique de crédit du cosignataire. Les contrats de prêt contiennent souvent une clause d'accélération, permettant au prêteur d'exiger le remboursement immédiat de la totalité du solde impayé après un défaut de paiement. Pour les hypothèques, la responsabilité du cosignataire peut s'étendre au-delà du prêt pour inclure les taxes foncières et l'assurance habitation si elle expire. Le cosignataire peut également être responsable des frais juridiques et des coûts de recouvrement si le prêt entre en défaut. Le pouvoir d'emprunt du cosignataire est directement réduit parce que le paiement hypothécaire complet est inclus dans ses propres obligations de dette. Cet enchevêtrement financier demeure même si le cosignataire et l'emprunteur vivent une rupture de relation personnelle, comme une séparation entre conjoints.
Protections légales et étapes pour les cosignataires
La loi canadienne offre certaines protections et décrit des étapes prudentes pour les personnes envisageant de cosigner. Un prêteur ne peut pas utiliser la force, la fraude, la contrainte ou des moyens illégaux pour obtenir une cosignature. Avant d'accepter, un cosignataire potentiel devrait évaluer minutieusement la fiabilité de l'emprunteur et sa propre capacité à couvrir l'intégralité du prêt si nécessaire. Il est crucial de demander, par écrit, que le prêteur fournisse des relevés réguliers et des notifications de toute activité du prêt, y compris les paiements manqués, pour détecter les problèmes tôt. Une fois le prêt entièrement remboursé, le cosignataire devrait obtenir un document de libération formel du prêteur qui met explicitement fin à sa responsabilité. Les cosignataires peuvent également créer un contrat d'indemnité séparé avec l'emprunteur principal, stipulant que l'emprunteur doit rembourser le cosignataire pour tout paiement effectué en son nom. Si un défaut de paiement se produit et que le prêteur exige un paiement, un cosignataire peut tenter de négocier un règlement réduit ou chercher à être remplacé par une autre personne qualifiée sur le prêt. La loi permet certaines défenses pour les garants qui ne sont pas disponibles pour les cosignataires, par exemple si le prêteur et le débiteur principal apportent des modifications à la garantie qui sont préjudiciables au garant.
- Évaluez la fiabilité financière de l'emprunteur et la raison pour laquelle il a besoin d'un cosignataire.
- Déterminez si vous pouvez vous permettre de rembourser l'intégralité du prêt vous-même.
- Demandez des mises à jour écrites du prêteur sur toute l'activité du prêt.
- Comprenez les conditions du prêt, y compris toute clause d'accélération.
- Obtenez un document de libération formel une fois le prêt entièrement remboursé.
- Envisagez un contrat d'indemnité séparé avec l'emprunteur principal.
- Consultez un avocat si vous êtes confronté à un défaut de paiement ou à une action de recouvrement.
Cosignature d'hypothèques et structures de propriété
La cosignature est particulièrement importante sur le marché immobilier canadien, où les prix élevés rendent la qualification difficile. Lorsqu'un parent cosigne une hypothèque pour un enfant, il est généralement ajouté à la fois à l'hypothèque et au titre de propriété, devenant ainsi copropriétaire. Cela permet au prêteur d'utiliser le revenu du cosignataire pour aider la demande à passer les calculs du ratio d'endettement brut et du ratio d'endettement total, ainsi que le test de résistance hypothécaire. Le test de résistance exige que les emprunteurs se qualifient au taux de qualification minimum, qui est le plus élevé entre 5,25 % et leur taux contractuel plus 2 %. Lorsque plusieurs personnes sont sur le titre, elles doivent choisir une forme de propriété. Dans une copropriété avec droit de survie, chaque propriétaire a une part égale et une responsabilité égale, et tous les copropriétaires doivent être d'accord avant que des changements comme la vente ou le refinancement puissent avoir lieu. Si un copropriétaire décède, sa part passe automatiquement aux propriétaires survivants. Dans une copropriété par parts indivises, chaque propriétaire détient une part spécifique, souvent inégale, qui devient partie de sa succession au décès et passe à ses héritiers. Le choix a des implications importantes pour la planification successorale et la prise de décision concernant la propriété. Les prêteurs peuvent structurer ces rôles différemment selon la façon dont le revenu, la responsabilité et la propriété sont évalués.
Alternatives à la cosignature d'une hypothèque
Avant de recourir à un cosignataire, les emprunteurs devraient explorer d'autres avenues pour renforcer leur demande hypothécaire de manière indépendante. Constituer une mise de fonds plus importante réduit le montant du prêt nécessaire et améliore l'abordabilité. Des programmes comme le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) et le Régime d'accession à la propriété (RAP) peuvent aider à épargner. Un membre de la famille peut fournir une mise de fonds donnée, qui ne nécessite pas de remboursement et n'ajoute pas à la charge de dette de l'emprunteur. Rembourser les dettes de consommation existantes, comme les cartes de crédit ou les prêts auto, peut améliorer les ratios d'endettement et la cote de crédit de l'emprunteur. Construire activement son crédit en payant toutes les factures à temps et en gardant les soldes des cartes de crédit bas est essentiel. Certains prêteurs peuvent offrir des méthodes de qualification alternatives ou des produits pour lesquels l'emprunteur pourrait se qualifier seul. Explorer ces options en premier peut réduire le risque financier et la complexité pour l'emprunteur et son soutien potentiel. Si le défi principal est d'épargner pour une mise de fonds plutôt que de se qualifier sur la base du revenu, des options comme une mise de fonds donnée peuvent être plus appropriées que la cosignature.
Tendances et prévalence au Canada
La cosignature est devenue une caractéristique de plus en plus courante du paysage hypothécaire canadien, en particulier pour les acheteurs d'une première propriété. La pratique a considérablement augmenté au cours des deux dernières décennies. En 2004, seulement 4 % des hypothèques accordées aux acheteurs d'une première propriété étaient cosignées avec un parent. D'ici 2025, ce chiffre devrait atteindre près de 11 %, reflétant les défis croissants de l'abordabilité du logement et de la qualification. Cette tendance souligne le rôle du transfert de richesse intergénérationnel et du soutien familial pour faciliter l'accession à la propriété. L'utilisation de cosignataires est plus répandue dans les marchés urbains à coût élevé où les exigences de revenu sont les plus strictes. Bien qu'elle offre un chemin vers la propriété, cette croissance indique également qu'une plus grande partie de la population nécessite un soutien financier externe pour entrer sur le marché immobilier, concentrant le risque au sein des réseaux familiaux. La cosignature peut également être un outil stratégique en affaires, aidant les associés ou les membres de la famille à accéder à du capital et à de meilleures conditions, bien qu'elle comporte des risques similaires dans ce contexte.
Types de garanties et contexte international
Le concept de garantie de prêt, qui inclut la cosignature, existe sur un spectre allant des arrangements privés aux grands programmes gouvernementaux. En finance privée, les garanties peuvent être limitées ou illimitées, rendant le garant responsable d'une partie seulement ou de la totalité de la dette. Les types spécifiques de garanties privées incluent les hypothèques avec garant, populaires auprès des jeunes emprunteurs dont les parents garantissent la dette, et les prêts garantis non garantis pour ceux ayant un mauvais crédit. Les gouvernements établissent également des programmes de garantie de prêts pour corriger des défaillances perçues du marché, souvent pour soutenir les petites entreprises ou pour des raisons de sécurité nationale. Des exemples historiques notables incluent les garanties de prêt du gouvernement américain à Chrysler en 1979 et à Lockheed en 1971. De nombreux pays ont des agences spécifiques à cette fin, comme le Fonds national de garantie en Bulgarie et la Small Business Administration aux États-Unis. Ces programmes illustrent le principe plus large d'utiliser une promesse d'un tiers pour sécuriser un crédit, qui dans le contexte privé canadien est le plus souvent exécuté par des accords de cosignature entre individus.
| Pays | Programme ou agence |
|---|---|
| Bulgarie | Fonds national de garantie |
| Pays-Bas | Programme de garantie de prêt aux PME (BMKB) |
| Royaume-Uni | Enterprise Finance Guarantee |
| États-Unis | Small Business Administration, Fannie Mae, Freddie Mac, prêts VA |
| Arabie saoudite | Programme de garantie de prêt aux petites et moyennes entreprises « Kafalah » |
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un cosignataire et un garant ?
Un cosignataire est un débiteur conjoint qui est également et immédiatement responsable de la totalité du prêt aux côtés de l'emprunteur principal. Le prêteur peut exiger un paiement du cosignataire à tout moment si un paiement est manqué. Un garant promet de payer la dette seulement si l'emprunteur principal fait défaut, et le prêteur doit d'abord chercher à obtenir le paiement de l'emprunteur avant de s'adresser au garant. Dans les contextes hypothécaires, un cosignataire est souvent sur le titre de propriété, tandis qu'un garant ne l'est généralement pas. Les garants peuvent être utilisés pour les marges de crédit étudiantes ou les cartes de crédit, tandis que les coemprunteurs sont requis pour d'autres financements.
La cosignature affecte-t-elle ma cote de crédit ?
Oui, la cosignature affecte directement votre crédit. La totalité du montant du prêt apparaît sur votre rapport de crédit comme votre obligation de dette. Cela augmente votre charge de dette totale, ce qui peut abaisser votre cote de crédit et affecter vos ratios d'endettement. Tout paiement en retard ou manqué effectué par l'emprunteur principal sera également signalé dans votre historique de crédit, endommageant votre cote de crédit. Cela peut rendre plus difficile pour vous de vous qualifier pour d'autres prêts ou crédits à l'avenir, car votre pouvoir d'emprunt est effectivement réduit par la dette cosignée.
Puis-je me retirer en tant que cosignataire d'un prêt ?
Vous ne pouvez pas vous retirer unilatéralement d'un prêt cosigné. Votre obligation est généralement pour la durée de vie du prêt, à moins que le prêteur n'accepte de vous libérer. Cela nécessite généralement que l'emprunteur principal refinance le prêt à son seul nom une fois qu'il se qualifie indépendamment, ou que vous soyez remplacé par un autre cosignataire qualifié acceptable pour le prêteur. Le prêteur peut accepter une libération si l'emprunteur a remboursé la majeure partie du prêt ou s'il y a suffisamment d'autres cosignataires. La meilleure pratique est d'obtenir un document de libération formel du prêteur une fois le prêt entièrement remboursé.
Que se passe-t-il si je cosigne et que l'emprunteur divorce ?
Votre responsabilité légale en tant que cosignataire n'est pas affectée par les changements dans la situation relationnelle de l'emprunteur. Si vous avez cosigné un prêt pour un conjoint qui se sépare ou divorce plus tard, vous demeurez pleinement responsable de la dette aux côtés de l'emprunteur principal. L'entente de divorce entre les conjoints peut dicter qui doit effectuer les paiements, mais elle ne modifie pas votre contrat avec le prêteur. Le prêteur peut toujours exiger le remboursement intégral de votre part si les paiements ne sont pas effectués, indépendamment de tout accord personnel entre les parties divorcées.
Que devrais-je demander avant d'accepter de cosigner ?
Avant de cosigner, vous devriez demander pourquoi le prêteur exige un cosignataire et évaluer la capacité et l'historique de remboursement des dettes de l'emprunteur. Vous devez déterminer si vous pouvez vous permettre de payer l'intégralité du prêt vous-même si nécessaire. Demandez une copie du contrat de prêt pour examiner toutes les conditions, y compris toute clause d'accélération. Demandez au prêteur de convenir par écrit de vous informer de tout paiement manqué. Enfin, envisagez de créer une entente séparée avec l'emprunteur concernant le remboursement si vous devez couvrir ses paiements. Il est également sage de demander votre propre copie du contrat de prêt.
Sources et lectures complémentaires
- Co-signing (Wikipedia) en.wikipedia.org
- What Does it Mean to Co-Sign a Loan? cibc.com
- What you should know about co-signing a mortgage or ... fidelity.ca
- How Parents Can Help You Qualify for a Mortgage in Canada nesto.ca
- Know Your Rights When Co-signing or Guaranteeing a Loan dialalaw.peopleslawschool.ca
- Learn About Co-borrowing nbc.ca
Cet article explique le fonctionnement des choses et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les règles, plafonds et taux changent, vérifiez donc les chiffres à jour auprès de l'Agence du revenu du Canada, de votre province ou de votre institution financière avant d'agir.